5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收预期收益率计算公式 预期收益率是什么(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，预期收益率计算公式 预期收益率是什么从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xià预期收益率计算公式 预期收益率是什么n)分(fēn)化(huà)，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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